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    “棄房斷供”并不能了斷還貸義務

    發布時間:2015-11-06
    兩年前,毛小茜所在地區的房價和全國許多地方一樣,不斷被抬到新的高位。出于“買漲不買跌”的從眾心理,毛小茜以小額首付,與開發商簽下了一套商品房買賣合同,又與銀行辦理了按揭手續,簽訂《個人購房借款/擔保合同》,借款80萬元,期限20年。
     
      豈料,一年來,由于國家宏觀政策的調控,不僅房價漲勢被止住,甚至已經下跌快四成,且仍有下跌之勢。在此情況下,如果毛小茜繼續根據按揭向銀行支付本息,無疑會更加得不償失。于是,她和其他人一樣想到了“棄房斷供”,也就是停止了向銀行還貸,不要已經支付的首付款和交了一年多的貸款本息,甚至不要房子,讓銀行以此為限得到抵償。問題是,這樣做,日后能否免除責任?
     
      【分析】
     
      因房價下跌而“棄房斷供”,并不能免除毛小茜的還貸義務。
     
      一方面,“棄房斷供”并非可以“一斷了事”。
     
      個人買房時和銀行簽署的按揭合同,包括借款合同和用所購房屋抵押擔保合同。兩份合同一旦訂立,便對雙方產生了法律約束力。對于購房者來說,既應當按照約定支付利息,也應當按照約定返還借款,且這一義務不論房價如何變化,都依然存在。
     
      購房人“棄房斷供”無疑構成違約,必須依據《合同法》第一百零七條之規定承擔責任:“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任?!币簿褪钦f,購房人不但仍然必須繼續支付本息,且還必須按照約定或者國家有關規定支付逾期利息,承擔銀行為實現債權所花費的訴訟費、律師費、拍賣費等。
     
      結合本案,哪怕毛小茜不要此前已經支付的首付與本息,甚至放棄房屋的產權,但鑒于房屋已經資不抵債,她亦照樣無法逃避對不足部分本息的償付義務。
     
      因為《擔保法》第五十三條規定:“抵押物折價或者拍賣、變賣后,其價款超過債權數額的部分歸抵押人所有,不足部分由債務人清償?!?/span>
     
      另一方面,“棄房斷供”會因“授人以柄”而使銀行有權要求提前還貸。
     
      《合同法》第九十四條規定:“有下列情形之一的,當事人可以解除合同:……(二)在履行期限屆滿之前,當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;……”鑒于“棄房斷供”的核心在于購房人為“斷供”而拒絕繼續支付本息,屬于“以自己的行為表明不履行主要債務”,也就決定了銀行有權隨時解除借款合同,并要求購房人提前償還尚未到期的全部借款本息。這對毛小茜也不例外。
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